[STEP1 전세 연장 알리기]
전세 계약 연장에 마음을 먹으셨다면 가장 먼저 계약 연장 여부를 밝히셔야 합니다.
2개월이 지나서 말을 했을 경우 연장 의견을 밝혀도 집주인이 이를 거절할 수 있고, 임차인은 권리를 주장할 수가 없습니다.
최소 2개월~6개월 내 부동산을 통해 임차 기간을 연장하겠다고 말하세요.
만약, 임대 기간 만료 1개월 전까지 어떤 통보도 임차임에게 하지 않으면 '묵시적 갱신'이라고 하여 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차하는 것으로 자동 인식됩니다.(주택임대차보호법 제6조 1항)
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[STEP2 보증금 조율 및 계약서 재작성]
2021년 6월 1일부터 시행된 세입자 보호제도로 전세 연장을 희망하는 경우 1회의 계약 갱신(최대 2년)을 할 수있는 권리가 생겼습니다.
개정 전에도 집주인과 임차인 간 협의로 계약기간을 연장했으나, 집주인의 생각에 따라 좌지우지되었습니다.
이제는 전세 갱신 시 임대차 보호법으로 현재 보증금에 5%만 증액이 가능합니다.
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전세금 변동이 없을 경우 계약서를 다시 쓸 필요 없습니다. 묵시적 갱신을 이용하여, 처음 계약한 조건 그대로, 2년 계약했었으면 추가 2년을 연장하는 식입니다. 처음 작성한 계약 내용이 그대로 유효하게 이어지는 것이다 보니 중개보수도 비용이 들 일도 없고, 확정일자도 받을 필요 없습니다.
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그런데, 전세금이 증액됐을 경우는 계약서를 다시 작성하셔야 합니다.
계약 전 등기부등본을 통해 근저당 등 권리관계에 대한 변동 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지 않았는지도 필수 확인 사항입니다.
기존 계약서에 보증금 상한 내용을 적는 것보다는 증액분을 기준으로 표준계약서에 따라 새 계약서를 작성하는 것을 추천드립니다.
한번 확정일자를 받은 계약서는 다시 받기 어렵기 때문에 계약서를 다시 작성하셔야 합니다.
새 계약서에는 전세금 증액분과 임대 기간 변경 등의 내용을 작성하고, 특약사항으로 기존 계약서가 유효하다는 내용도 필수로 넣어주세요. (본 계약은 00년 0월 0일에 체결한 기존 전세계약서에서 보증금 00000원을 증액한 계약으로 기존 계약의 효력을 그대로 존속시키는 조건으로 체결하는 것임)
나중에 법적 다툼이 벌어졌을 때, 우선변제권을 확보하기 위해서입니다.
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※주의 사항
처음 작성한 최초 전세 계약서와 전세연장계약서 모두 보관하고 있어야 합니다.
또한, 보증금을 지급한 영수증도 가지고 계셔야 합니다.
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※전세 재계약시 중개수수료를 내야 할까?
집주인과 세입자를 소개하지 않았더라도, 변동된 권리관계에 대한 설명과 계약서를 작성하는 것도 중개업무에 포함되므로 법정 수수료를 지급해야 합니다. 재계약이라도 계약서에 중개사가 서명하고, 공제증서를 첨부하면 중개사고에 대해 중개사가 책임을 지기 때문에 수수료를 내야 하지만, 계약서를 단순 대필만 할 경우 5~10만원 내외의 대필료만 지급하면 됩니다.
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[STEP3 확정일자 받기]
전세 재계약 후 증액된 금액에 대해서만 행정복지센터(주민센터)에서 확정일자를 받으면 됩니다.
확정일자를 받지 않으면 법적 대항력이 없어서 선순위 근저당 설정 등이 있는 경우 경매 등의 상황이 발생한다면 임대보증금을 보호받지 못할 수도 있습니다.
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[STEP4 은행 대출 진행]
한 달 전 해당 은행으로 방문하거나 고객센터로 연락하시면 관련 내용 및 서류를 안내받으실 수 있습니다.
아마 만기 2달 전쯤 은행에서 관련 문자를 보낼겁니다.
기존과 동일한 조건으로 계약서 없이 진행됐을 경우 간단한 서류 제출만으로 진행되실 수 있습니다.
전세 보증금 인상이 있을 경우 증액만큼만 심사 후 대출이 가능한데, 간혹 일시상환 했다가 신규로 진행해야 하는 경우도 있으니 잘 알아보시길 바랍니다.
다만, 금리 인상으로 2%로 받으셨던 금리가 4%대로 변동되고 있습니다.
현재 전세 대출을 연장하시는 것도 좋지만, 타 금융사도 함께 비교 후 진행하시는 것을 추천드립니다.
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※전세자금 대출 연장 제출 기본 서류
(하단 서류보다 더 간단하게 요구할 수 있음)
-본인 신분증
-주민등록등본
-재직증명서
-건강보험자격득실확인서
-임대차계약서(확정일자필수)
-해당 주택 등기사항전부증명서
-가족관계증명서