깡통전세는 주택의 전세가격이 집값보다 높거나 비슷해, 집주인이 집을 팔아도 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황을 의미합니다. 
역전세는 집값 하락으로 전세 시세가 계약 당시보다 낮아져, 세입자가 보증금을 돌려받는 데 어려움을 겪는 상황을 말합니다. 이 두 가지 상황 모두 세입자에게 큰 위험을 초래할 수 있습니다.

이로 인해 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 돌려주지 못한다면 전세 사고가 발생하게 된다. 소중한 전세 보증금을 받지 못할 경우 다음 임대차 계약 잔금에도 차질이 생길 수 있으며 기회비용은 물론 금전적인 부분까지 막대한 손실이 발생할 수 있기 때문에 가능한 예방하는 것이 좋습니다.

<사례>
[1. 경매로 넘어간 주택에서 보증금을 돌려받지 못한 사례]
A씨는 전세로 입주한 아파트의 보증금 2억 원을 돌려받지 못하는 상황에 처했습니다. 임대인이 자금 사정이 악화되어 아파트가 경매로 넘어갔고, 경매 낙찰가가 하락하여 A씨의 전세보증금 반환에 충분하지 않았습니다. 결국 보증금의 상당 부분을 돌려받지 못했습니다.
전세가율이 높아 깡통전세 위험이 있었음에도 이를 인지하지 못하고 계약 체결.
임대인의 재정 상태가 악화되어 보증금을 반환할 여력이 없었음.
경매 낙찰가가 전세보증금을 초과하지 못한 경우, 우선변제권이 있어도 보증금의 일부만 회수 가능.

해결 방안: A씨는 경매 과정에서 우선변제권을 행사해 일부 금액을 받았으나, 남은 금액을 돌려받기 위해 추가로 소송을 진행했습니다. 경매 전 전세보증금 반환 보증보험에 가입하지 않았기 때문에 보증금 손실을 감수해야 했습니다.

2. 다세대주택 깡통전세 피해 사례
 B씨는 서울의 한 다세대주택에 1억 5천만 원의 전세로 계약을 맺었습니다. 입주한 지 2년 후 임대인이 다세대주택을 매매하면서 소유권이 이전되었고, 새 임대인은 계약을 해지하고 보증금을 돌려줄 의무가 있었으나 매매가가 하락하여 돌려줄 여력이 없었습니다.
매매가격 하락으로 인해 깡통전세 위험이 발생.
다세대주택의 경우 여러 명의 임차인이 있어 보증금 반환 순위에서 밀리게 됨.임대인이 바뀌면서 새로운 계약 관계와 분쟁 발생.

해결 방안: B씨는 새 임대인에게 보증금을 반환받기 위한 소송을 제기했고, 소송 과정에서 일부 금액을 회수했습니다. B씨는 다세대주택의 위험성, 특히 여러 임차인들이 존재하는 주택에서 보증금 반환 우선순위가 밀릴 수 있음을 알지 못한 것이 문제였습니다. 향후 전세 계약 시 전세보증금 반환보증에 가입할 것을 고려하게 되었습니다.

[3. 전입신고와 확정일자 미등록으로 인한 피해]
C씨는 수도권의 한 빌라에 1억 8천만 원 전세 계약을 맺고 입주했으나, 임대인의 자금난으로 빌라가 경매에 넘어갔습니다. 그러나 C씨는 전입신고와 확정일자를 등록하지 않아 우선변제권을 얻지 못했고, 결국 경매 후 남은 금액을 받지 못하는 상황이 되었습니다.
전입신고와 확정일자 미등록으로 인해 우선변제권을 행사하지 못함.
깡통전세 위험이 있었음에도 이에 대한 대비 부족. 경매 과정에서 선순위 채권자들에 밀려 보증금 회수 불가능.

해결 방안: C씨는 결국 경매 후 채권자들에게 배당된 금액을 받지 못해 전세보증금을 모두 잃었습니다. 법적 절차에 대해 몰랐던 C씨는 뒤늦게 확정일자의 중요성을 인지하게 되었으며, 향후 계약 시 관련 절차를 미리 준비하는 것이 필요하다는 교훈을 얻게 되었습니다.

<예방법>
[1.매매 시세와 전세금 비교하기]
​가장 먼저 해야 할 일은 전세보증금을 해당 주택의 매매 시세와 비교하는 것이다. 보증금이 매매가의 70%를 넘는다면 깡통전세의 위험이 크다. 또한, 주변 주택의 매매가와 보증금을 비교해보는 것도 중요하다. 이를 통해 해당 주택이 지나치게 고평가된 것은 아닌지 판단할 수 있다.
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[2.등기부등본 확인하기]
​전세계약 전에는 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인해야 한다. 등기부등본은 주택의 소유권, 저당권, 근저당권 등의 정보를 담고 있으며, 이를 통해 집주인이 주택을 담보로 얼마나 돈을 빌렸는지 확인할 수 있다. 저당권이나 근저당권이 설정되어 있는 주택은 전세보증금을 돌려받지 못할 위험이 크므로 주의해야 한다.

[3.주택담보대출(주담대) 확인하기]
​등기부등본의 을구 항목을 통해 집주인의 주택담보대출 금액을 확인해야 한다. 집주인이 주택을 담보로 돈을 빌렸다면, 그 금액이 전세보증금과 합산하여 주택 시세의 70%를 넘지 않는지 확인해야 한다. 이 비율을 넘는다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있으므로 피해야 한다.
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[4.다가구 주택 주의하기]
​다가구 주택의 경우, 선순위 세입자의 보증금까지 모두 합산하여 주택 가격의 70%를 넘지 않아야 안전하다. 주택 경매 시 선순위 세입자가 우선 변제권을 가지기 때문에, 그들의 보증금이 모두 변제된 이후에야 나의 보증금을 돌려받을 수 있다. 이는 큰 리스크가 될 수 있으므로 계약 전 반드시 확인해야 한다.
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[5.세금 체납 여부 확인하기]
​집주인이 납세 의무를 이행하지 못한 경우, 그 세금이 내 보증금보다 먼저 변제될 수 있다. 따라서 집주인 명의로 발급된 납세증명서를 확인해 세금 체납 여부를 점검하는 것이 중요하다. 이는 전세금 보호를 위해 꼭 필요한 절차다.

[6.전월세 신고 및 확정일자 받기]
​전월세 계약을 체결한 후에는 빠른 시일 내에 전월세 신고를 하고, 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 받아두면 대항력을 얻어, 집주인이 바뀌더라도 임차권을 유지할 수 있다. 대항력은 세입자가 자신의 권리를 보호하기 위한 필수적인 요소다.

[7.전입신고를 이사 당일에 하기]
​이사 당일에는 바쁜 일정 속에서도 반드시 전입신고를 해야 한다. 전입신고와 이사를 모두 완료해야만 대항력을 획득할 수 있으며, 이는 세입자의 권리를 강력하게 보호하는 역할을 한다.